新版物业管理条例明确了专项维修资金和公共收益等管理和使用

---重庆物业管理有望“补短板”

本报记者  黄仕强

 (工人日报·1·2·第04版）

   阅读提示 “物业与业主之间的矛盾，很多都是因双方对一些有‘弹性’的制度理解不一致而造成的。”新修订的条例，对很多细节进行了详细阐述，补齐了原条例的短板。例如，新条例明确在房屋接房后还未入住，物业费的收取标准要另行制定；明确物业专项维修资金和公共收益的日常管理方式。如何让物业管理活动更加规范，维护好业主和物业服务企业的合法权益，营造文明和谐的生活和工作环境，不仅为社会所关心，也是基层治理的难点、热点问题。为此，去年11月29日，重庆市五届人大常委会第十三次会议通过了新版《重庆市物业管理条例》。如今，该条例已经满月。《工人日报》记者走访了重庆多个小区，探究各方人士对新条例的看法。物业管理“老大难” “这个小区的电梯1年要坏好几次，物业要不就是拖着不管，要不就是修好后，没几天又坏了。”今年58岁的向先生是重庆大渡口区某精装房小区的住户，近来一段时间，他所在的小区电梯经常出现问题。由于向先生住在高楼层，出行很受困扰，为此，他没少找物业。“收物业费的时候，他们很积极，一到需要提供服务时，他们有千百种搪塞借口。”向先生告诉记者，每到年底，物管公司就到处张贴催收物业费的通知。刚开始，业主们都积极配合。但过了一段时间后，大家发现物业不负责，所以只要是物业张贴的涉及缴费的通知，大家或是不予理会，或是直接撕毁。记者发现，业主对物业的诟病除了服务不到位之外，还对共有资金去向存疑。不少小区的物业公示中，有关共有资金分配项目部分模糊不清，甚至有些小区没有公布共有资金管理账目，引得一众业主感叹：“物业费不知去向，共有资金就是一笔‘糊涂账’”。新条例补制度短板 “物业与业主之间的矛盾，很多都是因双方对一些有‘弹性’的制度理解不一致而造成的。”重庆大渡口区一物业公司的负责人坦言，新条例公布之前，重庆执行的物业管理条例是2009年出台的。“此前的这一版，很宏观，缺乏细节规定。而物业公司毕竟属于企业，目的是为了盈利，所以对条例的解读更偏向于自身。”在该负责人看来，新修订的条例，对很多细节进行了详细阐述，补齐了原条例的短板。例如，新条例明确在房屋接房后还未入住，物业费的收取标准要另行制定；明确物业专项维修资金和公共收益的日常管理方式等。采访中，记者还发现，新版物业管理条例已经让某些年限较远的小区尝到了“甜头”。位于重庆江北区狮子坪的一小区，因年限较长，出现了大面积外墙水泥装饰条脱落情况，某些尚未脱落的装饰条也有掉落的风险。该小区的情况，不完全适用于此前施行的相关条例，使物业不能动用大修基金或筹资修缮外墙。该小区的物管人员说，旧物业管理条例规定有特大安全事故或者安全隐患，必须要有三分之二的业主同意通过后才能使用大修基金。然而，在没有安全事故或隐患涉及的小区区域内，很多业主都不同意启动大修基金。由于物业本身承担不起这笔维修的费用，好多外墙维修只能拖着。新条例明确，遇到此类问题若没有这么多业主同意，可以由政府主导开业主联系会，启用大修基金。该物管人员透露，他们前期准备工作已经完成，等今年5月新条例正式施行的时候，就能立即着手相关工作。 新条例有待推广 “新版物业管理条例与旧条例相比更加细化，更加适应当前的实际情况。”重庆某大型物管公司的负责人李东认为，物业管理乱象由来已久，有条例进行规范只是基础。要止住乱象，还需物业公司练好内功和主管部门强化监督两者相结合。李东坦言，由于部分物业公司管理混乱，提供物业服务的过程中存在诸多瑕疵，让不少业主觉得物业公司与开发商是一对“父子兵”，物业与业主是“冤家”。 “新条例对物业费的收取、共管资金的收支等方面进行了明确，一定程度上能缓和物业与业主之间的关系，但前提是物业和业主双方共同遵循新条例中明确的权利和义务。”李东说。此外，经过连日的走访，记者注意到，尽管新版物业管理条例公布已经近1个月，除部分高档小区的物业有所了解外，不少小区的物管人员对其只是略有知晓。重庆九龙坡区水碾社区某小区的物管人员坦言，他们只是一般工作人员，需要执行公司决定。但不久前，他们的工作交流群里已经有同事转发新版物业管理条例。“虽然，我们还没正式学习，但有业主需要咨询新条例中的具体内容，我们也可以提供。”同时，不少业主对新条例也了解不多。有业主直言，这些条例现在他也用不上，没必要花时间做了解，到用得上时再说。 “新条例维护的是物业公司和业主双方的合法权益，也是对破解当前基层治理难题的制度探索。”北京德恒重庆律师事务所律师李建表示，由于新条例刚公布，业主与物业公司未对其进行详细了解，短期来看，尚情有可原。但这也提醒相关部门，应多组织一些宣传培训和释疑答惑工作，让新条例“活”起来。