蛇口产园REIT的底层资产——蛇口网谷，园区内配套设施完善，产业聚集效应明显。 CFP供图

                                                                                                                                         首批上市的9只公募REITs CFP供图

■ 深圳特区报记者 邹媛

6月21日上午，深交所上市大厅传出阵阵响亮敲钟声，作为首批公募基础设施信托基金，蛇口产园等4只基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）在深交所上市，另5只基础设施公募REITs则在上交所上市。上市首日，9只基础设施公募REITs交易活跃纷纷收涨，当天成交总金额达18.6亿元。

在首批基础设施公募REITs中，深圳上报的博时招商蛇口产业园、红土创新盐田港仓储物流，以及协助上报的富国首创水务等3个项目已顺利发行，占全国首批试点项目数的三分之一。去年，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点首批授权事项清单》提出的“依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点”。经过一年的努力，深圳交出了“亮丽答卷”。在业内人士看来，REITs不仅为普通投资者打开了低门槛投资基础设施的“大门”，而且为基础设施建设提供了一种新的直接融资支持。

提供产业发展的“深圳样本”

“上市三周以来蛇口产园交易总体较为平稳，日换手率保持在1%以上且一直保持首批REITs中交易最为活跃项目之一。”蛇口产园REITs的基金经理博时基金基础设施投资管理部王翘楚告诉记者，首批公募REITs分产权类和特许经营权类，对产权REITs，如仓储物流、产业园区来说，其收益除租金收入等固定收益类的现金分派外，可能获得底层资产价值上升带来的增值收益，其产品更偏股性，更重要的是内生性增长和外延性增长。

所谓REITs，一般指“不动产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配不动产运营与资产增值收益的一种投资基金。从国外实践看，REITs已广泛应用于交通、能源、市政、仓储物流、大数据中心等基础设施领域。

王翘楚表示，蛇口产园REIT的底层资产是蛇口网谷，主要投向万融大厦和万海大厦，都是通过“腾笼换鸟”引入战略新兴产业发展起来的，已由最初3万平方米增长至目前42万平方米，每平米产值由2000元增长至目前10万元，总产值达到400亿元，园区内配套设施完善，服务体系健全，产业聚集效应明显。

“REITs长期发展的关键在于管理和运营能力，招商蛇口园区资产储备丰厚，未来仍将持续开发和配需新的优质产业园资产，助力蛇口产园的长期价值提升。”王翘楚认为，蛇口产园REIT的发行，也将有利于投资再循环，未来培育成熟的园区资产将不断装入这只REIT基金，有利于深圳高科技产业集群，为城市更新、创新发展提供了一份真实的“深圳样本”。

不断探索独具资源优势

无论是对打通国内大循环，还是对推进供给侧结构性改革，基础设施行业的高质量发展都必不可少。记者从市发改委了解到，深圳在基础设施投融资体制改革方面不断进行探索，包括已被广泛运用并有大量项目即将步入稳定运营阶段的政府和社会资本合作(PPP)模式，先后出台PPP实施方案、PPP项目库管理以及PPP实施细则等文件，并设立PPP事务中心，为全国PPP模式发展探索新路、积累经验。

在业内人士看来，公募REITs试点的开展不仅对中国基础设施投融资体制带来重大变革，同时也给PPP模式带来新的机遇。国信证券公募REITs业务负责人余世暐认为，改革开放40多年来我国已在基础设施领域形成了大量优质资产，基础设施资产存量规模大，优质资产充足。REITs作为国际通行的配置资产，对底层资产有特殊要求。总体来说，底层资产必须满足运营成熟稳定、收益相对明确、风险相对较低的要求，存量基础设施资产恰能满足以上要求。

“深圳在发展基础设施REITs方面具有先天的优势。”余世暐表示，深圳在“双区”建设的背景下，拥有在全国范围内独具特色的政策优势。反之，政策优势给深圳培育基础设施REITs优质资产提供了特殊机会，未来深圳要建设粤港澳大湾区大数据中心，支持深圳建设5G、人工智能室等重大创新载体，而这些新型基础设施正是REITs试点政策支持的行业范围。

更为重要的是，深圳庞大的经济总量，高质量的企业，使得深圳聚集了大量优质的产业资源。REITs在试点期间对底层资产的规模和收益都有较高要求，项目首发的评估净值原则上不低于10亿元，预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。“深圳的资源优势，恰恰可以转化为发展基础设施REITs的优势。”

降低门槛参与“大基建”成为可能

去年4月30日，国家发改委、中国证监会联合印发《关于推进基础设施领域不动产信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着国内公募REITs正式起步。深圳组织有关单位和各区（新区），认真开展基础设施REITs项目谋划、储备、审核和申报工作，成功将优质项目纳入全国首批基础设施REITs试点。

时至今日，我国基础设施已经储备了相当可观的体量，且一些基础设施资产的收益稳定性非常高，目前，地方政府基础设施资产存量也已经超过100万亿元，若粗略按照百分之一的证券化率来算，基础设施REITs市场规模接近万亿元，基础设施REITs市场发展潜力值得期待。万亿规模的基础设施REITs将为基础设施建设提供一种新的直接融资支持。

“我国首批公募REITs主要聚焦在重点区域的重点基础设施行业，对于基础设施建设来说，REITs带来了一系列创新性改变。”余世暐表示，REITs不仅是一种融资手段，更是一种战略性资本工具，使基础设施企业在经营模式的选择方面更具灵活性。此外，REITs还是一种新型资本运作平台，其本质是基础设施项目的IPO，不仅可以把现有的存量资产盘活，还可以以REITs作为未来资本运作的平台和成熟项目的退出渠道，为企业形成“开发→培育→退出→开发”的投融资闭环提供了可行性。

“对公众投资者而言，直接参与大规模政府投资项目，对收入和财富水平有着很高的要求，具有很高的购买门槛。”王翘楚表示，公募REITs降低了投资的参与门槛，为居民的财产性收入提供了可配置的标的，使得人人参与政府项目的资产配置成为可能。同时，不动产类资产流动性相较于股票、债券等传统的金融产品较弱，而公募REITs为可上市交易的金融产品，投资于公募REITs能够使得投资者在既投资于大型不动产项目的同时，也能够保持一定的灵活性，有助于促进居民储蓄转化为投资。

公募REITs与普通公募基金的区别

公募REITs的载体为一种特殊的公募基金，与普通公募基金主要区别如下：

1.投资标的方面。公募REITs是限定于主要投资不动产的基金，目前试点的投资范围包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等底层资产。而普通公募基金主要投资于股票市场、债券市场以及货币市场。

2.收益来源方面。公募REITs投资底层不动产，其收益来源于底层不动产的经营收益以及资产增值带来的资本利得收益。而普通公募基金的收益来源主要是股票、债券等买卖实现的资本利得以及长期持有获得的股息或利息。

3.运作模式方面。公募REITs以“公募基金+ABS”的交易结构投资持有底层不动产的项目公司，再通过基金管理人及资产运营机构对不动产的运营，获得更好的经营收益及资产估值，从而为投资者带来更高收益。而普通公募基金则依托于基金管理人的资产管理能力，通过对股票、债券等资产的灵活配置而为投资者带来收益。

此外，公募REITs是封闭式公募基金、有特殊的扩募机制安排等。公募REITs具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，为大类资产配置提供了全新的选择。公募REITs收益兼具“股性”和“债性”特征， 即买卖价差收益体现“股性”，高比例强制分红体现“债性”，从发达国家的经验来看，这种特殊的收益特征使公募REITs有能力穿越经济牛熊周期为投资人提供长期来看较为可观的回报水平。